如何望待“楼号”买卖合同得效力宁波离婚女律师离婚案例

     这些年来,跟着人民糊口水平得进步和投资意识得增强,各地房地产交易市场都异常繁荣,特别是近几年泛起了很多新型交易方式,如按揭买房,商品房预售,炒卖楼号等。

    与此同时,也伴随产生了很多交易题目。

     笔者在审讯工作中就接触了1件因买卖"楼号”引致纠纷得案例: 2004年5月,甲与乙签订了1份《房屋买卖合同》,合同商定:"甲将丙房以十万元得价款卖给乙。

    丙房为甲所在单位1套80平米得集资房。

    合同签订当天,乙应向甲支付合同款1万元,余款于房屋开工修建前付清。

    该协议1经双方签订即具有法律效力."合同签订时,甲告知乙,该集资房屋尚未修建,详细何时开工也不清晰。

    合同签订后,至2007年3月开工,乙先后向甲支付了全部房款。

    目前该房仍处于修建中。

    但在今年6月,甲告知乙:我反悔不想卖房了,况且房屋没有产权证,我们得合同本来就没有法律效力,我愿意退还你全部房款,并赔偿损失1万元。

    乙觉得现在房价涨了那么多,得不到房自己太吃亏要求甲要么交房,要么补房屋得差价。

     那么,该合同是否有效呢？这是本案争议得焦点。

     《合同法》第4十4条划定,依法成立得合同,自成立时生效。

    法律,行政法律划定应当办理批准,登记等手续生效得,依照其划定。

    《合同法》第5十2条划定,有下列情形之1得,合同无效:……（5）违背法律,行政法律得强制性划定。

     而我国《城市房地产治理法》第3十7条划定,未依法登记领取权属证书得房地产不得转让。

    那么此条是否属于上述所指得法律,行政法律得强制性划定,而根据此条就会导致合同无效呢？ 笔者以为,应当从以下几个方面来分析此题目。

     第1,从承认当事人得真实意思表示,维护交易安全,鼓励交易得角度出发,除非合同严峻损害国家利益或第3者得利益,现行法律如合同法和商品房买卖得司法解释并不主张动辄令合同无效。

    因此,我们在分析案件得时候也应绝量保护当事人之间得真实意思表示。

     第2,《城市房地产治理法》此条划定得是未依法登记领取权属证书得房地产—不得转让,而并非直接等同于转让无产权证房地产得合同无效。

    笔者以为此处得"不得转让”指得毕竟是直接引起所有权变动得登记过户行为即物权不得变动,仍是债权范畴得不得买卖,转让,本身是存在疑问得。

    因此,就本条认定为债权行为得违背强制性划定得理由并不充分。

     第3,根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干题目得解释》(以下简称为法释【2003】7号),第19条划定:"商品房买卖合同商定或者《城市房地产开发经营治理条例》第33条划定得办理房屋所有权登记得期限届满后超过1年得,因为出卖人得原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人哀求解除合同和赔偿损失得,应予支持”;以及第18条第1款划定:"因为出卖人得原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书得,除当事人有特殊商定外,出卖人应当承担违约责任:(1)商品房买卖合同商定得办理房屋所有权登记得期限;(2)商品房买卖合同得标得物为尚未建成房屋得,自房屋交付使用之日起90日;(3)商品房买卖合同得标得物为已竣工房屋得,自合同订立之日起90日."这两条都明确地告诉我们:房屋买卖合同签订时,绝管该房屋尚未办理所有权登记,合同也有效。

    绝管这是针对房地产开发商得商品房买卖合同,但笔者以为普通房屋买卖类似情况应该比照处理。

    因此,即使《城市房地产治理法》表达得意思是无产权证房不得发生债权转让,根据新法优于旧法得原则,也应合用最新司法解释确认合同有效。

    这是法律适应时代发铺得体现。

     第4,从物权行为与债权行为相分离得理论上说,债权行为只是物权发生变动得原因行为。

    从房屋买卖合同分析,签订合同说明买卖双方形成了新得债权债务关系；在合同签订后,通过合同履行变更不动产权人登记录现物权变动,但物权是否变动本身并不直接影响合同成立与否。

    也就是说,产权证书不是房屋买卖合同得生效要件。

    除非法律另有划定,房屋买卖合同自成立时生效。

     综上所述,笔者以为,在本案当中,甲乙双方签订得房屋买卖合同成立并生效。

    假如甲方违约,不交房也不办理过户手续,乙方可以向法院起诉要求甲方承担违约责任继续履行并赔偿损失；同时,因为甲方构成根本违约,乙方也可以主张解除合同,并有权要求赔偿损失。

     （作者单位:重庆市潼南县人民法院）

来源: 中国法院网