离婚房产分割留意事项
公房的分割
公房承租人仅有房屋的使用权,不享有房屋的产权。
因此,在离婚时,法院只会判决使用权的回属,不涉及房屋的产权题目。
最高人民法院在1996年2月5日发布了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用,承租若干题目的解答》的司法解释,专门对法院在审理离婚案件中,分割承租公房使用权的题目做了相关划定。
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离婚财产分割中需留意事项
(一)在夫妻结婚登记前,公房使用权已在一方名下,离婚时,另一方可否要求分割使用权?
对该题目,最高院的司法解释采取了"详细情况,详细分析”的原则。
笔者分析下来,以下九种情况,房产使用权应夫妻共同享有。
(1)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的,离婚时,另一方有权要求分割公房权益。
留意,这里一方取得的时间是在婚前,假如一方是在婚后取得的,不论时间是非,另一方均有权要求分割公房权益。
(2)婚前一方承租的本单位公房,离婚时,双方均为本单位职工的,也就是说,固然夫妻双方结婚不到五年,但调到统一个单位的,另一方也可以要求分割公房权益。
(3)一方婚前 投资建房并取得公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的,固然公房所购时间为婚前,但因为婚后双方共同还款,另一方也有权要求分割公房权益。
当然,这里还有不清晰的地方,如婚后共同偿还了多少钱,另一方才有权提出该要求,是一部门仍是全部,司法解释没有划定,实践中由法院根据案情酌情处理。
(4)婚后一方或双方取得公房承租权的,无论谁是承租人,另一方均有权分割公房权益。
(5)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋被拆迁而重新取得房屋承租权的,固然屋子是婚前一方承租的,但只要婚后碰到拆迁又换了公房,新公房的使用权益就是两个人共有的。
(6)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋。
(7)夫妻一方将其承租的本单位公房,交归本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换公房的,也就是说,婚后调换的公房,使用权也是双方共有的。
(8)婚前双方均租有公房,婚后合并调换公房的。
(9)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。
这是个弹性条款,法院有自由裁量权,当法院以为将公房承租权仅判给一方显失公平,或有其他严峻不妥的后果时,就可以根据该条酌情处理。
(二)公房使用权判给男方,仍是判给女方呢?
根据最高院的司法解释,结合实际业务经验,笔者以为,法院在该题目的处理上主要遵循以下原则。
(1)照顾抚养子女的一方。
夫妻离婚,受到最大伤害的是孩子。
为确保孩子的健康成长,有一个不乱的栖身环境,将公房使用权判给带孩子的一方,通情达理。
此外,根据最高院的司法解释,两周岁以下的孩子,一般应判回女方抚养。
(2)男女在平等前提下,照顾女方。
这不是"女士优先”的题目,而是在一般情况下,离婚对女方的伤害和打击要比男方大。
据调查,目前离婚率高发的春秋段有三个:第一个阶段是刚结婚两年内,入了"围城”,想出往;第二个阶段是三十五岁左右,男方事业有成,有外遇,轻易离婚;第三个阶段是五十五到六十岁,觉得人生一世,也要洒脱一归,轻易出轨,导致离婚。
特别在第二个阶段,离婚率相称高。
(3)照顾残疾或糊口难题的一方。
(4)照顾无过错一方。
什么是"过错”呢,一般来说主要是指因为谁的原因造成了夫妻离婚。
在实践中,主要的情形是一方有婚外情,或有赌博等不良癖好,或道德品质败坏等。
(5)参考公房产权人(单位)的意见,决定判给男方或女方。
(三)公房使用权判给了一方,另一方能否取得补偿?
(1)假如一方无权取得公房使用权,那么也就不存在补偿题目。
(2)假如双方均有权取得公房使用权,因为使用权终极只能判给一方,因此得房方应向未得房方入行适当补偿。
(四)"适当补偿”的尺度如何界定?
对此,目前的法规尚无明确划定。
就本市而言,公房若碰到拆迁,承租人最高可以获得拆迁费80%的补偿款。
据此,笔者以为,可否参照拆迁,以获得安顿的一半作价补偿给另一方。
(五)有"部门产权”的公房,离婚时如何分割?
根据最高院最新的关于《婚姻法》的司法解释(二)第二十一条的划定,离婚时,双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的,人民法院不宜判决房屋的所有权回属,应当根据实际情况判决由当事人使用。
待取得房屋产权证后,再由任何一方另行向法院起诉。
私房的分割
在实践中,私房的分割占了离婚后房屋分割的大头,而且情况相称复杂。
主要可分为以下几种类型。
(一)夫妻双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权,离婚后房屋如何分割?
这是最简朴,也是最好处理的一种情形。
首先,明确产权,不论房产证上是一方的名字,仍是双方的名字,均为共同财产。
其次,明确产值,即房屋价值,按市场价计算,不按当初购房合同金额计算。
再次,分清权益部门和债务部门。
假如涉及贷款,先要将贷款部门除往。
好比,一套屋子购买价是50万元,首付15万元,贷款35万元,现值60万元,未还贷款30万元。
夫妻可以分的部门就是,60万元的现值减往30万元贷款后的30万元,每人可分得15万元。
也就是说,由取得屋子的一方付给未得房一方15万元,得房方单独偿还剩余的本金及利息。
(二)夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,离婚时房屋如何分割?
既然是夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,那么该房屋是婚前财产。
因此,离婚时,另一方无权要求分割。
最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的划定也是如斯的。
(三)夫妻一方婚前通过按揭贷款购房,取得了房产证,婚后夫妻共同还贷的房屋,离婚后如何分割?
固然房屋是一方婚前购得,但婚后房屋增值部门以及共同偿还贷款的部门,除夫妻双方另有商定外,应当视为共同财产。
需要说明的是,共同还贷部门,不论是由一方用个人工资还贷,仍是用双方工资还贷,均应认定为夫妻共有财产。
当然,假如一方确能证明,其还贷资金来源于个人婚前财产,那么该部门不应认定为夫妻共有财产。
(四)夫妻一方婚前付了部门房款,但婚后才取得房产证的,婚后双方共同还贷的房屋,离婚后如何分割?
该题目实际上就是,房产证的取得与房屋产权回属有无关系的题目。
笔者以为,房产证固然是物权凭证,是证实房屋权属关系的法定凭证,但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产,仍是要将财产来源细分为婚前婚后两部门入行分割。
究竟,财产权益在婚前签订购房合同后就已经取得,房产证是婚前订立的购房合同及付款行为的结果而已。
(五)夫妻一方婚前付了部门房款,婚后共同还贷,或一方用个人财产还贷但房屋升值,离婚时,尚未取得房产证的房屋如何分割?
根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的划定,离婚时,双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的,人民法院不宜判决房屋的所有权回属,应当根据实际情况判决由当事人使用。
待取得房屋产权证后,再由任何一方另行向法院起诉。
另外,最高院民一庭有关解释明确,法院不宜判决房屋所有权回属的范围包括:(1)购买福利性政策房屋;(2)购买商品房;(3)购买经济合用房。
购买以上三种房屋,在离婚时,尚未取得房产证的,法院不宜就该房所有权直接判决。